直接回答
能。加州 Civil Code §671 与州宪法第 1 条第 20 款保障非公民与公民同等的财产权，买房不看国籍和住所；佛州、得州限制「住所在中国」的个人买房，加州没有同类法律。
加州会不会跟进？截至 2026 年 10 月，加州议会近年三项相关议案——SB 1084（2022 年 9 月 27 日被州长否决）、SB 224（2024 年 2 月 1 日失效）、SB 1176（2026 年 4 月 14 日在参议院司法委员会以 2 票对 6 票未获通过）——都只针对农地，对象是外国政府或企业，没有一项成为法律。佛州、得州的联邦上诉法院在 2025 年底分别认定，住所已在当地的中国公民不在限制范围内；反过来看，常住国内的买家，正是这两州法律的对象。
这篇文章适合谁
- 持中国护照、常住国内，计划在 Atherton、Palo Alto、Los Altos Hills 等城市购买 $500 万以上住宅，想在下 offer 之前把法律风险排查清楚的家庭
- 看到得州 SB 17、佛州 SB 264 的报道，担心加州跟进，正在犹豫要不要推迟置业计划的买家
- 同时在比较湾区与佛州、得州物业，需要一张按州对照的规则表的跨境家庭
- 替国内父母或亲友把关湾区置业，需要先弄清「住所」这个法律概念的子女和家族顾问
三个判断维度
「我能不能买」由三层规则共同决定：所在州的法律有没有限制，限制按什么标准划线，联邦层面有没有额外审查。三层依次往下查，任何一层卡住都要停下来；放到加州，三层都是通的。
维度一：州法——加州写的是「不论公民身份」
加州 Civil Code §671 的现行文本是：“Any person, regardless of their citizenship status, may take, hold, and dispose of property, real or personal, within this state.”——任何人不论公民身份，都可以在加州取得、持有和处分动产与不动产。这一条在 2021 年经 AB 1096 修订过用词（2022 年 1 月 1 日生效），保障范围没有改变。上面还有一层宪法保障：加州宪法第 1 条第 20 款由 1974 年第 7 号提案增设，全文只有一句，“Noncitizens have the same property rights as citizens.”（非公民与公民享有同等财产权）。
加州议会这几年确实有人提出过限制外资持地的议案，但都停在农地。SB 1084（2021–22 会期）禁止外国政府购买或持有加州农地，两院通过后，州长于 2022 年 9 月 27 日否决，否决信给出的理由是：联邦法律已经要求外国政府申报所持农地，而议案要求州农业厅承担的数据报告超出了它的职能。SB 224（2023–24）方向相同，2023 年 5 月 18 日被参议院拨款委员会搁置，2024 年 2 月 1 日依联合规则第 56 条退回、失效。SB 1176（2025–26）把对象扩大到来自非市场经济国家、或被美国国家情报总监年度威胁评估列名国家的企业、政府及其代理人，标的仍是农地的控制性权益，2026 年 4 月 14 日在参议院司法委员会以 2 票对 6 票未获通过。三项议案都没有限制外国个人以自己名义买房，也没有涉及住宅。
本文不预测加州的立法走向。能确定的有两点：现行宪法条文写着非公民与公民享有同等财产权；近年三项议案都没有触及个人购买住宅。
维度二：外州的限制按「住所」划线，不按护照
佛州 SB 264 于 2023 年 5 月 8 日签署、7 月 1 日生效，核心条款在 Florida Statutes §692.204：住所在中华人民共和国、且不是美国公民或永久居民的个人，不得直接或间接取得佛州任何不动产权益。例外只有一条——持有效的非旅游类美国签证（或已获批庇护）、合法身处佛州的自然人，可以用本人名义购买一套不超过 2 英亩、距任何军事设施 5 英里以外的住宅。每笔过户买方都要签署宣誓书，声明自己不属于受限人群或符合例外；违反规定取得的房产可被没收归州，违法者构成三级重罪。
得州 SB 17 于 2025 年 6 月 20 日签署、9 月 1 日生效（Texas Property Code §5.251–§5.259），禁止住所在「指定国家」的个人购买得州任何类别的不动产，住宅明列在内；指定国家依美国国家情报总监年度威胁评估确定，包括中国、俄罗斯、伊朗和朝鲜。法条给「住所」下了定义：个人真实、固定、永久的家与主要居所，离开后打算返回的地方（§5.251(4)）。美国公民和永久居民不受限制；买房时合法身处并居住在美国的人，可以购买自用的 residence homestead。得州还多出一类：持指定国家国籍、住在美国和指定国家以外的第三国、且尚未入籍当地的人，同样在限制之列（§5.253(4)(B)）。违反规定取得的房产，州检察长可以提起对物诉讼（in rem action，§5.255），由法院下令剥离该权益、指派 receiver 出售（§5.257），售房所得先清偿留置权和州的执法费用，余款才退还买方；属于 §5.253(4) 的个人如果故意或明知仍然购买，构成 state jail felony（得州最低一级的重罪，§5.258）。
两州的法律都被起诉过，法院的答案也都落在「住所」上。佛州的 Shen v. Simpson 由几位生活在佛州的中国公民提起，第十一巡回上诉法院 2025 年 11 月 4 日以 2 比 1 判决：原告在佛州生活多年、打算长期留下，住所在佛州而不在中国，购买限制管不到他们，因此缺乏挑战这条限制的起诉资格（standing）；原告随后于 2025 年 12 月 30 日撤诉。得州的 Wang v. Paxton 由 Chinese American Legal Defense Alliance（CALDA）于 2025 年 7 月 3 日代原告起诉，得州南区联邦地区法院 8 月 18 日以同一理由驳回；第五巡回上诉法院 2025 年 12 月 11 日维持原判，判决开篇即写明：原告在得州生活了 16 年、在得州读书、毕业后打算留在得州工作，所以他的住所不在中国。
放到本文的读者身上，结论正好反过来。法院说原告「不受限」，是因为他们的家已经安在佛州、得州；一位持中国护照、常住国内、打算从国内远程下单的买家，住所通常就在中国，落在两州法律的范围之内。住所的认定看具体事实，涉及这两州的物业，需要当地律师逐案判断。
维度三：联邦层面——CFIUS 对单一住宅单元有明文例外
联邦一级针对外国人购买不动产的审查，主要是美国外国投资委员会（CFIUS）依 31 CFR Part 802 审查军事设施等敏感地点附近的交易。§802.216 列出 CFIUS 不审查的「例外房地产交易」，其中 (d) 款就是购买单一住宅单元（single housing unit），连同附属设施和周边土地一并豁免，前提是这些设施和土地对作为住宅使用而言是附带性的。法规自带的例 9 写得很具体：外国人在距军事设施 0.5 英里处买一套带 1 英亩地的独栋，而这一带每户都在 1 英亩左右，这块地就属于附带性土地，交易不受审查；例 10 接着说，同一个人一年后再买相邻 5 英亩空地，那笔交易就落入审查范围。
对 Atherton、Los Altos Hills 这类 1 英亩上下地块常见的社区，这意味着买一套自住独栋通常不触发 CFIUS；需要另外留意的，是在住宅之外单独加购大片土地的情形。
四州加联邦对照：限制谁、管什么房子、法院怎么判
核心数字先讲：佛州自 2023 年 7 月 1 日、得州自 2025 年 9 月 1 日起，限制住所在中国的个人购买州内住宅；两州所在的联邦上诉法院分别在 2025 年 11 月 4 日和 12 月 11 日认定，住所已在当地的中国公民不在限制范围内。加州议会 2022 年至 2026 年间三项相关议案都只涉农地，没有一项成法；佐治亚州的限制只管农地和军事设施周边 10 英里内的土地，并且明文排除住宅。
| 州 / 层级 | 法律依据 | 受限个人 | 涵盖的房产 | 生效与立法状态 | 诉讼与法院 |
|---|---|---|---|---|---|
| 加州 | Civil Code §671；州宪法第 1 条第 20 款 | 无：任何人不论公民身份，均可取得、持有、处分房产 | 不适用 | SB 1084 于 2022-09-27 被否决；SB 224 于 2024-02-01 失效；SB 1176 于 2026-04-14 未出委员会（三项均只涉农地，对象为外国政府或企业） | — |
| 佛州 | SB 264；Fla. Stat. §692.204 | 住所在中国、且非美国公民或永久居民的个人 | 州内任何不动产；例外：持有效非旅游类签证、合法身处佛州者，可以本人名义买 1 套不超过 2 英亩、距军事设施 5 英里以外的住宅 | 2023-05-08 签署，2023-07-01 生效 | Shen v. Simpson：第十一巡回 2025-11-04 以 2 比 1 认定，住所在佛州的原告不受购买限制、缺乏起诉资格；原告 2025-12-30 撤诉 |
| 得州 | SB 17；Tex. Prop. Code §5.251–§5.259 | 住所在中国等指定国家的个人；持指定国家国籍、住在美国与指定国家以外且未入籍当地者 | 任何类别不动产，住宅明列在内；例外：买房时合法身处并居住在美国者，可买自用 residence homestead | 2025-06-20 签署，2025-09-01 生效 | Wang v. Paxton：地区法院 2025-08-18 驳回；第五巡回 2025-12-11 维持，认定在得州生活 16 年的原告住所不在中国 |
| 佐治亚州 | O.C.G.A. §2-1-7 | 非美国公民或合法居民、担任外国对手国政府代理人，且近 12 个月离开美国逾 6 个月或离开佐治亚州逾 2 个月的个人 | 农地，以及军事基地、设施、机场周边 10 英里内的土地；明文不适用于住宅 | 现行（2024 年 SB 420 立法） | — |
| 联邦（CFIUS） | 31 CFR §802.216(d) | 外国人（审查军事设施等敏感地点附近的交易） | 单一住宅单元及附带性土地明文例外 | 现行 | — |
注：判例一栏只涉及原告对购买限制的起诉资格，不代表法院对相关州法合宪性的终局认定。其他州的规定未逐一列入。
要记住什么：同样出现在「限制中国买家」的新闻里，这几条法律划的是不同的线。佛州、得州看住所，覆盖住宅；佐治亚州看是否担任外国对手国政府的代理人，并且明文排除住宅；加州这一列是空的。对常住国内的读者，决定性的是「住所在哪里」这一项——它在佛州、得州对你不利，在加州则根本不起作用。
MK Group 的实战观察：从国内飞来的买家，功夫花在哪里
MK Group 案例库里有一笔 2026 年 5 月的 Atherton 交易，可以放在这张地图上对照着看。买家是从国内专程飞十几个小时来湾区的跨境买家，此前从没在美国买过房；标的是一套未公开挂牌、由建筑师屋主花 4 年按自住标准打造的房子，最终以 $1,800 万 off-market 成交，团队两位创始人 Marie Wang 与 Kevin Mo 担任买方经纪。
案例记录里的难点，集中在资金和确定性上。买家有全款实力，但出于个人原因选择贷款约 $1,000 万，这意味着 2 次银行估价和 30 至 35 天的交易周期；卖家起初拒绝了这份 offer——一位没看过房子、还要做巨额贷款的买家，而卖家手里并不缺全现金买家。买家随即取消了原定飞日本、韩国的行程，订了第二天第一班航班飞来看房。MK 一边为他对接能承接这一贷款量级的贷款公司，同时并行推进几家备选 lender，一边就个人、公司还是 trust 持有给出建议，并对接相应的专业人士。这份 offer 不是当时的最高价，最终仍被屋主接受。
把这笔交易放回法律地图：加州没有「买家住所在哪里」这道关口，佛州那种每笔过户都要买方签署的身份宣誓书，加州法律也没有对应要求。案例记录里的工作量，落在约 $1,000 万贷款的承接渠道、产权用什么主体持有，以及让卖家相信这笔交易能按时过户上，正是下一节的三道门槛。Marie Wang 在 YouTube 频道 @MarieWang（44K+ 订阅）复盘这笔交易时，补充的也正是资金结构、时间线和买家来源这几块。
另一笔是一位计划 2026 年 6 月迁居硅谷的国内企业家。他在 Atherton 看中一套 2 英亩地块、约 $1,350 万的新建豪宅，看了两次仍在犹豫，顾虑是「2 acre 的花园太大了，我没心思精力去打理」。MK 判断他的顾虑不在价格，而在对本地运营的陌生：一边说明 Atherton 豪宅的园林通常由本地团队包月打理，一边主动致电 Atherton 规划部门，确认这块地未来依 SB 9 分地的可行性。随后双方签约，交易进入 escrow。跨境买家最后要过的关，往往是这类不写在房源页上的本地问题。
真正的门槛：资金、主体、退出时的税
核心数字先讲：据 NAR《2026 International Transactions in U.S. Residential Real Estate》（2026 年 7 月 29 日发布，统计期 2025 年 4 月至 2026 年 3 月），来自中国大陆、香港和台湾的买家共买入约 7,400 套美国存量住宅，占外国买家的 11%，金额 $76 亿，平均成交价约 $100 万，金额居各来源地之首；加州吸引了 19% 的外国买家，仅次于佛州的 20%。外国买家中 48% 全现金成交，全美存量房买家只有 28%。再看湾区高端段的全部买家（不区分国籍）：MK Bay Area Pulse 2026 年第二季度数据显示，Santa Clara、San Mateo、Alameda 三县 $1,000 万至 $2,000 万的独栋成交 39 套，全部买家中 71.8% 为全现金；Atherton 当季成交 31 套独栋，中位成交价 $1,000 万，全部买家中全现金占 64.5%。这两个比例统计的是所有买家，与 NAR 的外国买家口径不同，不能直接对比。
要记住什么：在这个段位，钱往往要整笔、按时到位，资格反而不是问题。对常住国内的买家，下面三道门槛各用一句话说清，细节见各自的专题：
- 资金：中国个人每年等值 5 万美元的便利化购汇额度不能用于境外买房（国家外汇管理局《个人购汇申请书》），大额资金的合规出境路径和美国银行端的来源证明，要在下 offer 之前理顺，步骤见跨境买家湾区置业指南。
- 主体：在加州，选个人、可撤销生前信托还是 LLC 持有，取舍的是隐私、传承和贷款便利；买完再改可能带来转让和重新估税的成本，选择逻辑见湾区买房前必须定下的持有架构。
- 退出时的税：非美国税务居民卖房，$100 万以上的成交由买方按成交金额的 15% 预扣 FIRPTA 税款（IRS），怎么申请减免、怎么退回见FIRPTA 预扣怎么退回来；以个人名义直接持有的，非税务居民的美国遗产税免税额只有 $6 万（IRS），见外国人在湾区持有豪宅的遗产税。
常见误区
误区一：“用 LLC 或 BVI 公司持有，就能绕开州法的限制”
绕不开。佛州 §692.204 把受限个人拥有控制性权益、为持有州内不动产而设立的合伙、公司、信托等实体一并列入限制；得州 §5.253(2)(C) 同样限制由受限个人持有多数股权或控制的公司，豁免只留给由美国公民、永久居民持有或控制、且没有受限个人参与的公司（§5.252(2)）；公司或实体违规的，民事罚款为 $25 万与该房产权益市值 50% 两者取高（§5.259）。在加州，本来就没有需要绕开的限制，实体持有解决的是另一件事。MK Group 案例库里有一位注重低调的买家，新设一家由 BVI 公司持有的 LLC，收购 $800 万以上段位的豪宅，公开产权记录上显示的是公司名而不是本人姓名；但银行、escrow、产权公司和税务机关依法核实时，真人身份照样要出现。LLC 是隐私工具，不等于匿名，更不是规避法律的工具。用公司或信托全现金买房在联邦层面要不要申报实际控制人，规则在 2026 年有过变动，见公司或信托全现金买湾区豪宅的 FinCEN 申报。
误区二：“加州已经通过了外国人买房禁令”
没有。本文核对的三项加州议案都只涉农地：SB 1084 于 2022 年 9 月 27 日被州长否决，SB 224 于 2024 年 2 月 1 日失效，SB 1176 于 2026 年 4 月 14 日在参议院司法委员会未获通过；对象都是外国政府或企业，不涉及个人购买住宅。Civil Code §671 与州宪法第 1 条第 20 款仍是现行规则。核实一条传言最直接的办法，是在加州议会官网 leginfo.legislature.ca.gov 输入议案编号查状态：只有标注 Chaptered（已签署成法）的，才是法律。
误区三：“持 H-1B、F-1 在加州买房会受限制”
不会。加州的产权登记和过户不核查签证类别，H-1B、F-1 持有人与美国公民适用同一套买房规则；他们实际要处理的是贷款条件和税务居民身份，详见持 H-1B、还没绿卡，在 Palo Alto 买房会不会有身份上的麻烦。即使在得州，第五巡回上诉法院也认定一位持 F-1 签证、在得州生活 16 年的中国公民住所不在中国，SB 17 的购买限制管不到他。
误区四：“只要买的是自住房，佛州、得州的限制就管不到我”
对常住国内的买家，通常管得到。佛州的自住例外要求买方持有效的非旅游类美国签证、合法身处佛州，房子不超过 2 英亩、距军事设施 5 英里以外，并以持证人本人名义购买；得州的例外只给买房时合法身处并居住在美国的人，用于自住的 residence homestead。人在国内、从国内远程下单的买家，一般两条都不满足。具体能否适用，取决于签证状态和住所认定，需要当地执业律师逐项判断。
下一步行动
- 先确认「住所」这一项：你长期生活、离开后打算回去的地方在哪里。只在加州买，这一项不影响你的购买资格；同时考虑佛州、得州物业的，它决定你是否在限制范围内，签约前请当地律师书面确认。
- 下 offer 之前定好持有主体：个人、可撤销生前信托还是 LLC，和律师、CPA 一起把隐私、传承、贷款、FIRPTA 与遗产税放在同一张表上算。
- 提前规划资金路径：大额资金如何合规出境、在美国银行端如何证明来源；如需贷款，提前锁定能承接该额度的贷款机构，并准备备选。
- 人不能到场的，提前准备签字方案：专项授权书（POA）走公证加海牙认证，或在美国驻华使领馆办理，并确认 POA 在过户当天仍然有效。
- 只按已生效的法律做决定：在 leginfo.legislature.ca.gov 用议案编号核对状态，标注 Chaptered 的才是法律；新闻里的议案、委员会投票和政治表态，都不改变你今天的购买资格。
本文用于决策教育，不构成法律或税务意见。各州法律能否适用、「住所」如何认定、持有架构与跨境资金如何安排，都高度依赖个人事实，请在签约前与执业律师、CPA 确认；涉及佛州、得州物业的，请咨询当地执业律师。文中引用的加州、佛州、得州、佐治亚州法条及 31 CFR §802.216 为 2026 年 10 月查阅的现行文本，议案与判例状态截至同月，法律可能修订。