没有信托的房产
不是真正属于你的家庭
很多华人家庭在湾区购买了数百万美元的房产， 但从未设立过 Living Trust。他们以为"房子上写了我的名字"就足够了。 现实是：在加州，没有信托的房产在持有人去世后， 必须经过法院 Probate 程序—— 这意味着 12–18 个月的等待、房产价值 4–7% 的律师费、 以及所有资产信息成为公开记录。
更严峻的是遗产税前景：联邦遗产税免税额预计在 2026 年后 从当前的 $13.6M/人 大幅下调至约 $7M/人。 对于持有湾区豪宅的家庭而言，不做规划的代价正在快速上升。
信托和传承规划不是"以后再说"的事情—— 尤其是在购房阶段，产权结构的选择会影响未来数十年的税务和传承结果。 提前做对，后续调整的成本极低；事后补救，代价往往是灾难性的。
2026 遗产税免税额即将大幅下调
联邦遗产税免税额预计从 $13.6M/人 降至约 $7M/人。 对于拥有湾区高端房产的家庭，现在是利用当前高免税额进行信托规划的最后窗口。 一旦免税额下调，未做规划的家庭可能面临数十万甚至数百万美元的额外税负。
经纪人为什么要懂信托？
因为产权结构从购房第一天就开始影响结果
大多数经纪人只关心成交。MK Group 关心的是：您买的房子在十年后、二十年后， 是否仍然以最优的方式属于您和您的家人。
在购房阶段就考虑产权结构
很多买家在买完房后才想到信托和产权规划——这时候可能已经错过了最佳窗口。MK Group 从购房初期就帮您把产权结构纳入决策：以个人名义买入、还是以信托名义买入、还是用 LLC 持有？这个决定会影响未来数十年的税务和传承结果。
顶级专业顾问网络
信托与遗产规划不是经纪人的业务范围——但选择合适的律师和 CPA 是我们的职责。MK Group 与湾区专精房地产信托的律师事务所和跨境税务师保持长期合作关系。当您的交易需要法律或税务架构时，我们可以快速引入合适的专业资源。
跨境持有结构经验
中美两国在房产持有、赠与和继承的税务处理上差异巨大。MK Group 服务过大量同时持有两国资产的家庭，理解常见的结构性风险：非居民外国人在美持有房产的遗产税起征点仅为 $60,000（远低于公民/居民的 $13.6M），这一点很多买家并不知道。
长期客户关系
房产购入只是开始。随着家庭结构变化（新生儿、子女成年、离婚、退休），信托文件可能需要更新。MK Group 与客户保持长期关系——不是因为要做更多交易，而是因为我们相信，持续的资产守护比一次性的成交更有价值。
从需求评估到持续守护
信托规划不是一次性事件，而是伴随家庭成长的持续过程。MK Group 全程参与。
需求评估
了解您的家庭结构、资产规模、持有目标和潜在的跨境因素。创始人面谈，初步判断需要哪种类型的专业支持。
专业团队引入
根据您的具体需求，引入合适的信托律师和/或跨境税务师。MK Group 作为您的房产顾问参与讨论，确保法律架构与房产交易计划保持一致。
产权结构设计
律师与 CPA 协作设计最适合您的产权持有结构——个人、信托、LLC 或组合方式。MK Group 提供房产市场视角的输入，确保结构设计考虑到未来的流动性需求。
购房执行与产权落实
在确定好的产权结构下完成购房交易。MK Group 协调 Title Company 和 Escrow Officer，确保产权以正确的名义和结构完成转移。
持续守护
交易完成后，定期检查产权和信托文件是否仍然匹配您的家庭和资产状况。必要时协助更新信托、调整受益人或修改持有结构。
关于信托与传承，最常被问到的五个问题
信托对很多华人家庭来说是陌生概念。这些问题帮您快速理解核心要点。
什么时候应该设立 Living Trust？
简单的回答：只要您在加州拥有或计划购买房产，就应该有 Living Trust。加州的 Probate 流程漫长且昂贵，即使是价值 $200K 的房产也需要 Probate（加州 Probate 门槛为 $184,500）。对于拥有 $3M+ 房产的家庭，没有 Living Trust 的代价更为严重。
设立信托需要多少钱？多长时间？
基础的 Revocable Living Trust 设立费用通常在 $2,000–$5,000，包括信托文件、倒注遗嘱（Pour-Over Will）、持久授权书和医疗指示。更复杂的 Irrevocable Trust 或 LLC 结构费用更高。设立过程通常需要 2–4 周。相比 Probate 可能产生的 $100K+ 费用和 12–18 个月延迟，这是极具性价比的投资。
我是非美国公民，可以设立信托持有美国房产吗？
可以。非美国公民可以在美国设立信托。但需要特别注意：非居民外国人在美国的遗产税免税额仅为 $60,000（而非公民/居民的 $13.6M），这意味着即使价值 $100K 以上的房产也可能面临遗产税。正确的信托架构可以帮助管理这一风险，但需要专业的跨境税务规划。
把房产转入信托会影响房产税（Property Tax）吗？
通常不会。在加州，将房产转入您自己的 Revocable Living Trust 不会触发 Proposition 13 的重新评估（reassessment）——也就是说，您的 Property Tax 不会因此上涨。但转入 Irrevocable Trust 或 LLC 时需要更仔细的分析，某些情况下可能触发重新评估。
MK Group 可以帮我设立信托吗？
我们不是律师事务所，不直接提供法律服务。但我们的核心价值在于：在购房阶段就帮您把信托和产权结构纳入考虑，并引入我们长期合作的、专精房地产信托的律师和税务师。很多客户反馈，这种"经纪人 + 律师 + CPA"的三方协作模式，比任何单方面的建议都更有效。