直接回答
两把尺子：你「知道」吗、它「重大」吗——两个都成立就必须写进披露。加州 TDS 是 Civil Code §1102 系列的法定文件，§1102(c) 规定任何对本章要求的放弃「违反公共政策而无效」，写 as-is 也免不掉；买家收到披露后依 §1102.3 有 3 天（邮寄或电子送达 5 天）的书面撤销权。
这篇文章适合谁
- 准备在湾区半岛 / 南湾出售自住房、想在挂牌前先把披露包备齐的业主
- 手上这套房有明确「历史问题」——修过的漏水、做过的白蚁处理、当年没报批的加建——不确定该写到什么程度的卖家
- 打算以 as-is 状态出售，想弄清楚 as-is 到底免除了什么、没免除什么的卖家
- 房子位于 Woodside、Portola Valley、Los Altos Hills 等火险或洪水法定区，需要提前准备 NHD 与 defensible space 合规文件的业主
- 房子挂在自己担任受托人的生前可撤销信托名下、以为「信托出售可以豁免披露」的业主
- 正在考虑 off-market 私下成交，想确认这条通道下自己的法定义务有没有变化的卖家
三个判断维度
卖家最常问的是「这件事到底要不要说」，但这个问题没法直接回答——它要拆成三个先后顺序固定的判断。顺序不能颠倒：第一件事判错，后面两件事全部作废。
维度一：这件事我「知道」吗
TDS 的法律性质是卖方对自己实际知悉（actual knowledge）范围的陈述，不是保证，也不能替代买家自己想做的检查——表格顶部的固定措辞已经把这一点写死。Section II C 的十六个问题全部以「卖方是否实际知悉下列各项」开头，问的是你脑子里有什么，不是房子里有什么。
这里最容易被误解的一点是：「已经修好了」不等于「不用说」。你知道 2019 年主卧外墙渗过水、你知道 2021 年做过白蚁局部处理并换过门槛、你知道后院那间工作室当年没走许可——这些事实在你的知悉范围内，修复本身并不把它们从你的记忆里删掉。修复记录该做的是随披露一起附上，而不是替代披露。
维度二：它「重大」吗
Civil Code §1102.1(a) 写得很清楚：立法机关无意改变房地产合同各方及其代理人「披露任何重大影响该房产价值与合意性之事实」的既有义务。这句话的实际效果是，TDS 表上的勾选框是义务的下限，不是上限——表上没有对应格子的事，只要它重大，你仍然要说。
实操上的判据只有一条：如果买家在知道这件事之后，很可能改变出价、改变条款，或干脆不买，那它就是重大的。反过来，一扇十年前换过把手的柜门不是。这条尺子看起来主观，但它在争议发生时被使用的方式非常客观——回过头看，重大与否几乎总是由「买家知道后做了什么」来验证。
维度三：它落在哪张表上
卖方披露不是一张表，是一叠。法定强制的是两份：TDS 依 Civil Code §1102.6 使用法定格式，覆盖房屋本身的状况；NHD 依 §1103 / §1103.2 覆盖六类法定灾害区，通常由第三方灾害报告公司出具。此外还有两份由合同或代理关系带来的表格：C.A.R. 的 SPQ（Seller Property Questionnaire）用更细的问题把 TDS 格子之外的已知事实问出来，AVID（Agent Visual Inspection Disclosure）则记录代理人对可及区域的目视检查结果——AVID 是代理人的义务，不是你的。
火险区的卖家还要注意，这里其实是两件不同的事，常被一起漏掉：房屋位于高或极高火险严重区且建于 2010 年 1 月 1 日之前的，须依 Civil Code §1102.6f 作房屋加固披露（自 2025 年 7 月 1 日起还须列出低成本加固项清单并注明持有期间完成了哪些）——这是一份表；而只要落在高或极高火险严重区，不论建成年份，卖方还须依 §1102.19 向买家交付 defensible space 合规文件——这是一份要交到对方手里的文件，不是勾选题。两者互不替代。
另有一条与持有时间相关的专项：如果你接受买家 offer 之日距你取得本房产权不足 18 个月，且这段持有期内由承包商做过加建、结构改动或其他改造修缮，则适用 §1102.6h（对 2024 年 7 月 1 日及之后被接受的 offer 生效），须披露承包商姓名与联系方式，以及许可情况。人不在加州、由他人代签文件的卖家也要注意：授权解决的是「谁能签」，不改变「你知道什么」，披露内容仍须由你本人提供——远程卖家该怎么把这套流程排进挂牌前的日程，见 我人在外州（或国内），湾区这套房能不能全程不回来就卖掉。
六类最容易出事的披露项
核心数字先讲：加州卖方披露的强制性由 Civil Code §1102(c) 一句话锁死——任何对本章（Article 1.5，§1102–1102.19）要求的放弃，违反公共政策而无效；NHD 必须披露的法定灾害区共六类；房内住户死亡的法定分界线是三年、且不限死亡方式，三年以内属须披露的重大事实，三年以外被直接问到也不得作虚假陈述；房子落在高或极高火险严重区的，除表格勾选之外还有一份要交到买家手里的 defensible space 合规文件（§1102.19）。下面六类是争议实际发生频率最高的项目。
| 高争议项 | 是否必须披露 | 法源 | 不披露的后果 |
|---|---|---|---|
| 长期渗漏、屋顶与地基进水 | 你知道即须披露，并应说明范围与已做的修复 | TDS Section II B 重大缺陷勾选项（Roof(s)、Foundation、Interior Walls、Ceilings 等）；Section II C 第 8 项 Flooding, drainage or grading problems | 转让不因此无效（§1102.13），但故意或过失违反者按买家实际损失赔偿；若构成欺诈，CCP §338(d) 的三年时效自买家发现之日起算 |
| 白蚁虫害与结构修复史 | 知道即须披露，包括已经完成的结构性修复 | TDS Section II B 的 Other Structural components；§1102.1(a) 保留的普通法义务（重大影响价值与合意性之事实） | 同上；虫害报告与工程记录多有第三方留档，事后极易被反向核对 |
| 无证加建与不合规改建 | 必须 | TDS Section II C 第 4 项（made without necessary permits）与第 5 项（not in compliance with building codes）；接受 offer 时距取得产权不足 18 个月、且由承包商施工的另适用 §1102.6h | 除民事赔偿外，可能叠加第 15 项所指的市府 abatement 通知或 citation |
| 邻里纠纷与边界问题 | 涉及界线、共用设施、地役权、持续噪音或针对本房产的诉讼者必须 | TDS Section II C 第 2 项（共用墙／围栏／车道）、第 3 项（encroachments, easements）、第 11 项（neighborhood noise problems or other nuisances）、第 16 项（针对本房产的诉讼） | 同 §1102.13 的实际损失赔偿；边界争议通常在买家取得产权报告或做完测量后才浮出，往往落在 escrow 中段 |
| 房内发生过住户死亡（不限死亡方式） | 三年以内不受 §1710.2 保护，按重大事实义务须披露；超过三年不要求主动提起，但被直接问到不得作虚假陈述 | Civil Code §1710.2（(a) 三年线；(d) 直接询问） | 三年内漏报，或对直接询问作故意不实陈述，均不受该条的免披露保护 |
| 山火与洪水等法定灾害区 | 落入法定六类区之一即须在 NHD 上披露；位于高或极高火险严重区的另须交付 defensible space 合规文件 | Civil Code §1103 / §1103.2 六类区；§1102.19 的 defensible space 文件交付义务（不论建成年份）；建于 2010-01-01 之前的另须依 §1102.6f 作房屋加固披露 | §1103.13 与 §1102.13 同构：转让不因此无效，故意或过失违反者赔偿买家实际损失 |
要记住什么：这张表里最容易被误读的是最后一栏。§1102.13 与 §1103.13 用了完全相同的措辞——转让不会仅因披露未合规而被撤销，但故意或过失违反义务者，须按买家遭受的实际损失赔偿。也就是说，漏披露通常不会让你「丢掉这套房子的产权」，它让你在成交之后继续背着一个敞口；而依 CCP §338(d)，欺诈之诉的三年时效是从买家发现之日起算，不是从过户日起算——这才是「卖完三年还被找上门」的真正机制。第二个容易读错的是第三行：无证加建的麻烦不在加建本身，而在于同一处违建会同时触发 TDS 第 4 项、第 5 项，并可能再牵出第 15 项的市府通知——一处违建，在披露表上要占三格。第三个是最后一行的火险区：那里的义务不止一格勾选，§1102.6f 是一份要填的表、§1102.19 是一份要交到买家手里的文件，只做前者不等于做完了。
数据来源：California Civil Code §1102 / §1102.1 / §1102.2 / §1102.3 / §1102.6 / §1102.6f / §1102.6h / §1102.13 / §1102.19 / §1103 / §1103.2 / §1103.13 / §1710.2；California Code of Civil Procedure §338(d)；California Business and Professions Code §7027.2；California Public Resources Code §4291 与 California Government Code §51182（州与地方机构执行 defensible space 要求的依据，见 §1102.19(c)）；MLSListings 2026 年第二季度成交数据（经 MK Bay Area Pulse 整理）
更新时间：2026-08（条文以 leginfo.legislature.ca.gov 现行文本为准逐条核对）
适用范围：加州境内单户住宅的自愿出售；§1102.2 列举的法院命令出售、法拍、受托人管理遗产／信托等情形另有豁免，其中本人担任受托人的可撤销信托另有例外
MK Group 的实战观察
老房是披露项密度最高的一类标的，而顶级地段的老房尤其如此。2026 年 7 月，MK Group 替一位客户核算过一套位于 Old Palo Alto 的百年老房：1926 年建成、2026 年正好满一百年，挂牌 $800 万以上，地块约一万尺、呈狭长形。这套房的房况已经没有改造余地——门槛被白蚁蛀空、室内霉味明显、常年风吹日晒造成结构性损坏。把这三项事实放回披露表上看，它们各自都有明确归属：白蚁蛀空的门槛与结构性损坏落在 TDS Section II B 的 Foundation 与 Other Structural components；室内霉味指向 Section II C 第 1 项列举的 mold。Marie Wang 与 Kevin Mo 在这单里做的是买方侧的重建总账核算，但从卖方角度看结论同样成立：这类房子的价值几乎全部在土地上，而披露义务并不会因为买家打算推倒重建就少一格——法条把义务系在你的实际知悉与事实的重大性上，不系在买家打算拿这套房做什么。
「把问题摊开就会卖便宜」是另一个需要被具体案例校准的直觉。2026 年 5 月，MK Group 经手的一套 Midtown Palo Alto 独栋，四房三卫、十几到二十年前装修过一次，屋主自己形容是「一栋平平无奇的好房子」。这套房开价 $388 万、成交 $438 万，加价约 $50 万（约 +12.8%）；四天 open house 累计来访约 110 组。溢价来自上市前的私域预热、自媒体分发与 open house 执行——换句话说，成交价的上限由分发与执行决定，不是靠在披露表上少写几行换来的。当房子本身没有硬伤也没有特色时，能不能卖出高价，几乎完全取决于有多少对的买家真正看到了它。
最后一个常被追问的场景是私下成交。这种结构确实存在：2026 年 7 月，Atherton 有一套房在任何上市准备工作开始之前就以 off-market 形式成交，$800 万，买家是一位本地开发商，看中的是这块地拥有三个出入口带来的重新规划空间。但通道走公开还是私下，不改变披露义务的适用范围——§1102.2 的豁免清单是按交易性质列的，列的是法院命令出售、法拍、受托人在遗产与信托管理中的出售（可撤销信托另有例外，见下文误区二）等情形，没有任何一条写着「未公开挂牌」。买方端会怎么核这份文件，可以对照 豪宅买家尽调清单 来准备。
常见误区
误区一："合同里写了 as-is，我就不用披露了"
as-is 改变的是「谁负责修」，不是「谁负责说」。Civil Code §1102.1(a) 明确指出，交付 TDS 这件事在 as-is 交易中不可放弃；§1102(c) 更进一步——任何对本章要求的放弃，违反公共政策而无效。as-is 真正的作用是把修缮责任留在买家一侧，而这个安排成立的前提，恰恰是买家在知情的基础上接受了当前状态。你把问题写清楚，as-is 才站得住；你把问题藏起来，as-is 反而会变成对方主张你明知故瞒的背景板。
误区二："房子不上 MLS、私下卖给认识的开发商，这套规矩就不适用"
适用。§1102.2 的豁免清单是按交易性质列的，不是按曝光方式列的：法院命令的出售（含遗产法院在遗产管理中命令的出售）、违约后的法拍及贷款方止赎取得后的处分、受托人在信托／监护／保佐／遗产管理过程中的出售（但本人担任受托人的可撤销信托不在豁免之列——法条明文规定，受托人是自然人、且是本房原业主或过去一年内曾实际占有居住的，该项豁免不适用）、共有人之间的转让、向配偶或直系血亲的转让、离婚判决引起的配偶间转让、与政府机构之间的转让等。「未公开挂牌」「买家是熟人」「没有经纪人参与」都不在清单上。买家是开发商、打算推倒重建也不构成豁免——法条把义务系在你的实际知悉与事实的重大性上。off-market 通道能省掉的是上市整备与曝光，不是这份文件。
误区三："房子在我们的生前信托名下，信托出售是豁免的"
大概率不是。§1102.2 里那条「受托人在信托、监护、保佐或遗产管理过程中的出售」后面紧跟着一句限制：如果受托人是自然人、是可撤销信托的受托人，并且是本房产的原业主或在此前一年内曾实际占有居住，该项豁免不适用。湾区大量自住房正是为了避开 probate 而挂在业主本人担任受托人的生前可撤销信托名下——这批房子的卖家恰恰落在例外里，TDS 一份都不能少。真正能落进这条豁免的，通常是受托人与房子本身没有居住关联的情形（例如接手管理的继任受托人、机构受托人，或遗产管理中的出售）。信托到底属于哪种，交易前请让你的律师或产权公司按信托文件确认，不要凭「反正房子在信托里」推断。
误区四："这些毛病我都不修，说了买家就跑了"
反过来更常见。买家收到披露后依 §1102.3 有 3 天（邮寄或电子送达为 5 天）的书面撤销权，这个窗口本来就存在；你能选择的只是它在什么时候被打开——在你主动披露之后（买家有心理准备，通常转成价格谈判），还是在对方自己的验房报告里被翻出来之后（此时买家同时失去对房子和对你的信任）。代价在数据上能看见轮廓，但要看对曲线的形状：据 MLSListings 2026 年第二季度成交数据（经 MK Bay Area Pulse 整理），湾区 $1,000 万以下的各价格段中位在市 8 至 15 天、中位成交价对原始挂牌价维持在 101.3% 至 105.3% 的溢价区间（其中 $500 万至 $1,000 万段成交 279 笔、中位在市 8 天、比值 103.8%）；曲线在 $1,000 万处转向——$1,000 万至 $2,000 万段成交 39 笔、中位在市 25 天、比值 96.3%，$2,000 万以上段成交 8 笔、中位在市 44 天、比值 91.5%。换句话说，$1,000 万以下整体仍是快速溢价成交，从 $1,000 万起才开始出现在市时间明显拉长、相对原始挂牌价出现折让；后两个段位的样本分别只有 39 笔与 8 笔，方向性参考大于精确测量。这些数字都不是「escrow 取消后重新上市」的直接测量，但它们说明一件事：段位越高，重新上市要重走的曲线越长，而你的房子这一次是带着一份「被验房翻出来的问题」重新出发的。至于哪些该修、哪些直接披露更划算，见 卖房前该不该装修、哪些钱能收回来。
误区五："房子里以前有人过世，我永远都得说"
不是。Civil Code §1710.2 划了一条三年线，而且这条线不区分死亡方式：死亡发生在买家提出购买、承租或租赁之日起算三年以前的，其发生本身与死亡方式不属于必须披露的事项。但同一条法律留了一个反向的口子——它明文规定，不得据此免除业主或其代理人在买家、潜在买家直接询问房内死亡情况时作出故意不实陈述的责任。反过来，三年以内的死亡不受该条保护，是否要说回到维度二那把尺子：它是不是重大影响价值与合意性的事实，实务上的通行做法是如实披露。所以正确的做法是：三年以内如实披露；三年以外不必主动提起，但被直接问到时不撒谎，也不要用「我不清楚」去搪塞你其实知道的事。
下一步行动
- 先做一次「我知道什么」的清单化回忆：把持有期间发生过的漏水、虫害处理、结构修补、保险理赔、加建与改建逐条写下来，附上年份与承包商。修好了的项目同样要写——义务系在你的知悉上，不在于问题现在是否还存在。
- 把每一条对回 TDS 的具体格子：Section II B 的重大缺陷勾选项、Section II C 的十六个问题。表上没有对应格子、但你判断买家知道后会改变出价的事，写进 SPQ 或另附说明，因为 §1102.1(a) 保留的普通法义务并不以表格边界为限。
- 在挂牌前先取得 NHD 报告，确认这套房是否落入 §1103.2 的六类法定区。若落在高或极高火险严重区，Civil Code §1102.19 要求你向买家交付 PRC §4291 或地方植被管理条例项下的 defensible space 合规文件：所在地已有相关条例的，交付符合该条例的文件，并告知可从哪个地方机构取得副本；地方没有条例、但有州或地方机构、其他政府实体或合格非营利机构提供检查的，交付你在签约出售前六个月内取得的文件；两者都没有的，须与买家签书面协议，由买家在过户后一年内取得合规文件。房屋另建于 2010 年 1 月 1 日之前的，同时准备 §1102.6f 的房屋加固披露。Woodside、Portola Valley、Los Altos Hills 的房源尤其要提前查——§1102.19(c) 还明确，买卖双方就此作出的约定并不限制州或地方机构依 Gov Code §51182、PRC §4291 执行 defensible space 要求。
- 如果你接受买家 offer 之日距取得本房产权不足 18 个月，且这段持有期内由承包商做过加建、结构改动或修缮，按 §1102.6h 准备承包商姓名与联系方式——该项只覆盖合同总价超过 Bus. & Prof. Code §7027.2 所定金额门槛（现行文本为 $1,000）的工程；已取得的许可副本，或（若你手上没有副本）向买家说明可从何处获取许可信息，则另行提供。
- 把披露包排进上市前的时间表，而不是等收到 offer 才开始填。怎么把这件事塞进挂牌前那一周的日程，见 湾区卖房 1 周高密度行动清单。
文中引用的加州法条为 2026 年 8 月经 leginfo.legislature.ca.gov 查阅之现行文本，条文可能修订；个案适用亦因交易结构、持有主体与房产所在县的实务口径而异。