关于这篇文章
这是 MK Group 创始人 Marie Wang 与 Kevin Mo 2026 年 11 月 11 日发表在 Palo Alto Online（Palo Alto Weekly 的网站，Embarcadero Media 旗下、报道 Palo Alto 本地事务的社区新闻媒体）Guest Opinion 栏目的英文文章 Why are so few Palo Alto homes on the market? 的中文摘要。完整英文版请阅读 Palo Alto Online 原文。
约每 40 栋独栋屋，一年卖出 1 栋
截至 2026 年 9 月 30 日的 12 个月里，Palo Alto 约有 414 套独栋屋经区域 MLS 成交（MLSListings 成交记录）。Census Bureau 估计全市约有 16,800 栋独栋屋。两个数字放在一起，约每 40 栋独栋屋一年卖出 1 栋。这是一个估算：不经 MLS 的私下成交没有计入，部分独栋屋本身是出租房。2025 自然年的成交数是 403 套，来自同一份记录。
这些成交数字同时反映出，买得起 Palo Alto 的买家之间竞争激烈。2026 年第三季度，Palo Alto 独栋屋的中位成交价为 $420 万，典型成交时间 9 天，成交价为原始挂牌价的 107.6%，36.9% 的成交是全现金（同一份 MLSListings 记录）。
屋主则倾向于留在原地。Census Bureau 的 American Community Survey（2020–2024 五年估计）显示，Palo Alto 的典型屋主约在 2004 年入住，Santa Clara County 是 2008 年，加州是 2010 年。约 23% 的 Palo Alto 屋主 1990 年以前就住在现在的房子里，全州约 15%；约 39% 的自住家庭户主年满 65 岁，全州约 34%。
房产税怎么影响搬家：Prop 13 与 Prop 19
久住屋主不卖房，常见的解释是 Proposition 13：房产税按评估值的 1% 加上选民批准的地方债券税率征收，评估值每年最多上调 2%，只有产权变更或新建工程完工时才重新评估。对很多久住屋主来说，卖房可能意味着放弃这份税基优势。
影响搬家税负的不只有 Prop 13。Proposition 60 与 90 曾允许 55 岁及以上的屋主把自住房的评估值转到等值或更低价的置换住房，只能用一次，一般限于同一个县或部分参与的县。2021 年生效的 Proposition 19 把这条路径扩大到全州，符合条件的屋主最多可以转移三次；适用对象除 55 岁及以上的屋主外，还包括部分残障屋主和山火等自然灾害的受灾屋主。置换住房也可以比原来的贵，差额计入转移后的评估值。置换住房一般须在出售后两年内买入或建成。
在 Palo Alto 市内搬家同样可能符合条件：卖掉一栋大房子、在城另一头买一套更小更便宜的房子，屋主有机会把原来的评估值带过去。
更难的一步：找到一套可以买的小房子
对符合转移条件的屋主来说，问题变成能不能找到合适的小房子。按同一份 Census 调查，Palo Alto 约 14,200 套自住房里，86% 是独栋屋；其余 14%（约七分之一）是联排住宅或多户建筑里的单元，以 townhouse 和 condo 为主。放到整个 Santa Clara County，这个比例接近五分之一。两户及以上的建筑里约有 8,600 套有人居住的住房，其中约七分之六住的是租客。
居民也感受到了这个缺口。在市政府 2025 年的社区调查（由 Polco 执行）中，只有约四分之一的居民对 Palo Alto 住房选择的多样性给出正面评价，报告指出这一结果低于全国基准；同一份调查里，约八成居民表示未来五年可能继续住在本市。
这些数字指向一种错配：很多居民打算留下来，一部分久住屋主搬家时可以转移评估值，但市内可供购买的小房子相对很少。这或许有助于解释，为什么这么多屋主一直住在现有的房子里。
文章给市政府的建议
文章提出三项建议。其一，摸清需求、公开供给。下一次社区调查可以直接问居民，如果有合适的小房子，是否愿意搬过去；市政府每年 4 月 1 日向州政府提交的 housing element 进度报告，本来就逐个项目记录新住房面向自住还是出租、属于哪种建筑类型，整理成一份通俗的摘要即可。其二，让 ADU 与 JADU 的审批又快又可预期。州法给城市 60 天批准或驳回一份完整的申请，市政府可以公布实际审批用时。其三，与 Santa Clara County Assessor's Office 合办一场通俗的 Prop 19 说明会，在图书馆或线上都可以；现行规则实施还不到六年，很容易被误读。
文章并不劝任何人卖房。想留在自己家里的居民应该能留下，想换小一点的居民也应该不必离开这座城市就能找到房子。