第一层：交易直接成本
经纪佣金：湾区目前买卖双方经纪人总佣金约为成交价的 4-5%（具体比例可协商）。过户相关费用：Escrow Fee、Title Insurance、County Transfer Tax 等合计约成交价的 0.5-1%。以 $3M 成交价为例，经纪费约 $120K-$150K，过户费约 $15K-$30K，直接成本合计约 $135K-$180K。
第二层：资本利得税
如果你的住宅增值显著（湾区常见），资本利得税是最大的税务成本。计算方式：成交价 - 购入成本 - 改善投入 = 资本利得。如果是自住且满足"过去 5 年中住满 2 年"的条件，联邦层面可以豁免 $250K（单人）或 $500K（夫妻联合申报）。超出豁免部分按长期资本利得税率（联邦 15-20%）加上加州州税（9.3-13.3%）征收。以增值 $1.5M 的夫妻为例：豁免后应税部分 $1M，联邦税约 $200K，州税约 $100K-$130K。这笔钱必须在规划中预留。
第三层：过渡期生活开支
如果是先卖后买，中间可能有 1-3 个月的过渡期。湾区短租成本不低：一个家庭的 2-3 居室短租月均 $5K-$8K。加上搬家费用（两次搬家约 $5K-$15K）和储物费用。建议预留 $20K-$40K 的过渡期预算。如果能谈到 Rent-back 安排（卖出后在原住宅租住 1-2 个月），可以显著降低这部分成本。
第四层：再购置资金规划
净到手金额 = 成交价 - 贷款余额 - 交易成本 - 税费。这个数字是你下一步的起点。如果计划再购房，首付建议准备目标房价的 20-25%（避免 PMI 且增强竞价力），加上 Closing Cost 约 1-2%，再加上至少 6 个月的月供+生活费作为安全垫。举例：如果净到手 $1.5M，目标购入 $3M 的房子，首付 $600K-$750K，Closing Cost $30K-$60K，储备金 $120K-$180K，合计需要 $750K-$990K。剩余资金可以用于投资或留作长期储备。